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El panorama de las familias hipotecadas empieza a esclarecerse. No siempre hay luz al final del túnel. En este caso no sólo se percibe, sino que será una tendencia en los próximos meses de un curso que, posiblemente, acabe siendo muy volátil en cuanto a tipos de interés se refiere.
La buena noticia surge cuando el Banco de España confirma que el Euribor de enero es del 4,498%. La otra, más que buena: que la tendencia del mismo indicador no será al alza. Sirva como dato que a una semana de acabar febrero el índice de referencia de la mayoría de los préstamos hipotecarios en España bajará hasta el 4,3%.
¿Qué significa esto? Ésta podría ser la pregunta de cualquier familia media con una hipoteca a sus espaldas. No puede ser otra cosa que algo bueno para sus bolsillos y, a juicio de los expertos consultados, un cambio de tendencia que puede animar al español hipotecado o, lo que es lo mismo, a las economías domésticas.
Para empezar, por primera vez desde octubre de 2005 las cuotas de las hipotecas que se revisan a seis meses bajan. Quizá lo que bajan es muy poco, pero la tendencia es lo que importa. Y ésta indica no más subidas, no más agobios adicionales en la cartera.
Por ejemplo, una hipoteca de 180.000 euros con un diferencial del 0,60%, el Euribor actual de enero (4,498%) y con un plazo de 30 años tendría una cuota de 977,09 euros al mes.
Hace seis meses, ese mismo crédito hipotecario pagaría 984,4 euros. Son 7,31 euros al mes y 87,7 euros al año. Por tanto, en la revisión semestral se abona menos, aunque sea todavía poco.
Lo fundamental, a juicio de los analistas, es el nuevo cambio de aires. "Después de dos años de sucesivos crecimientos del Euribor, la tendencia en estos últimos meses de este índice de referencia ha sido de suaves vaivenes, esperando que en los próximos periodos invierta su tendencia y siga la senda de bajadas sostenidas y lineales", afirma Edesio Ureña, profesor del Área Financiera y Banca del Centro de Estudios Financieros (CEF).
"Nuestras previsiones son que para periodos próximos, el Euribor a 12 meses pueda situarse en el 4,25%", añaden en este centro.
De mantenerse esta previsión en junio de 2008, y con la misma hipoteca de 180.000 euros a 30 años, la cuota mensual será de 949,85 euros. Ese mismo préstamo tenía una cuota en diciembre pasado de 1.009,97 euros. Esto supone un ahorro de 60,12 euros al mes y 721,44 euros anuales. El rostro de los hogares vuelve a esbozar una sonrisa. Al menos en lo que al asunto de la hipoteca se refiere.
"Si hace cuatro meses este cambio de tendencia tenía un carácter más psicológico que de ahorro para el bolsillo del prestatario, en estos momentos se empezaría a notar una reducción significativa en la cuota para las revisiones futuras de los préstamos hipotecarios", añade Edesio Ureña.
Desde este mismo centro se apunta: "Una recomendación: el ajuste de la oferta-demanda en el sector inmobiliario se está produciendo y seguirá a medio plazo; cuando este ajuste finalice, las previsiones son de subidas sostenidas en los precios de las viviendas, por este motivo, es un buen momento para comprar vivienda".
"Lo que ha cambiado son las expectativas de subidas de tipos de interés [por parte del Banco Central Europeo] en el futuro. Antes se hablaba de que se elevarían al 4,25% o al 4,5% y ahora se especula con la reducción al 3,75%", señala Gregorio Izquierdo, director del Servicio de Estudios del Instituto de Estudios Económicos.
"El Euribor se encuentra en un año de volatilidad y aunque ya hemos adelantado que estará entre el 4,2% y el 4,7%, la tendencia se aproximará más al primero", apuntan las mismas fuentes.
"Si el Euribor está en el 4,2% y la subida de los pisos es del 4,8%, hablamos de un Euribor en negativo y esto no deja de ser bueno para las familias", según el IEE.
En este organismo aportan un dato más: "El problema de los préstamos hipotecarios no es el Euribor, sino las restricciones de los bancos a la hora de conceder créditos. Se mide mucho más el riesgo que antes".
"Pero lo más importante, insisto", añade Gregorio Izquierdo, "es que se rompen las expectativas de las subidas sin fin del Euribor".
En la misma línea está Xavier Adserà, presidente de la Fundación de Estudios Financieros (FEF). Sus primeras palabras son convincentes: "El mensaje es muy positivo en la medida en que la renta de las familias españolas depende de la cuota de la hipoteca. Se habla mucho de la bajada o no de los tipos del BCE, pero lo que más hay que valorar es el cambio de tendencia, que pasa de tener un sesgo al alza a un sesgo a la baja", afirma.
"Se irá saliendo de la crisis de las 'subprime' y esto significa que el dinero fluirá con mayor vigor, el mercado interbancario se relajará y, por tanto, el Euribor también se relajará", indica Xavier Adserà.
Se puede decir que el mercado, a juicio de los expertos, es 'sabio', así que "está descontando las posibles bajadas adicionales", apunta.
Además, en opinión del presidente de la FEF, "la inflación, por el llamado efecto base, deberá ser menor que la actual, puesto que los alimentos y el petróleo, por ejemplo, no seguirán subiendo", dice.
Su conclusión es clave: "Si las familias pagan menos cuota y tienen más renta disponible, ésta va al consumo".
El optimismo no es tanto en las asociaciones de consumidores, aunque no dejen de ver con buenos ojos que el Euribor ha parado su ímpetu alcista para llegar a más que una agradable caída.
"Es un pequeño respiro, y nos alegramos por las familias que puedan beneficiarse de ello, pero no creemos que sea una tendencia. Para que los consumidores perciban una mejora económica deben entrar en juego más factores, no obstante, lo positivo de que se perciba como un pequeño respiro es que anime el consumo", según opina Ileana Izverniceanu, portavoz de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU).
Si bien todos los expertos señalan que será difícil volver a superar el 4,5% durante 2008, en la OCU no apuntan en la misma dirección. "No estamos tan seguros de que no se supere esa cota, creemos que el Euribor puede llegar a un techo máximo del 5%, eso sí, con subidas no tan bruscas y más espaciadas en el tiempo".
En la Confederación de Consumidores y Usuarios de Madrid se muestran cautos. "Es pronto para hablar de tendencias. Que los tipos tienen que bajar prácticamente nadie lo duda, en lo que nadie se pone de acuerdo es cuándo y cuál será el alcance de esa bajada. Mientras las tensiones inflacionistas perduren en la zona euro, el Banco Central va a seguir manteniendo los tipos. Creo que hasta el último trimestre no hay que esperar bajadas importantes", aseguran fuentes de la misma organización.
A la hora de precisar la marcha futura que dé el BCE a los tipos de interés, afirman: "Estamos en una situación en la que tan difícil parece que bajen los tipos como que suban. Es decir, nos encontramos en la etapa de esperar y ver. Creemos que el Banco Central Europeo no se moverá en los próximos meses, salvo situaciones excepcionales, pero en todo caso yo creo que los márgenes para que suban más del 4,5 % son muy limitados", dicen.
Al contrario que los expertos, en esta asociación no piensan que vaya a existir un factor psicológico en la mejora de las economías de la familias. "De momento, es un gesto y coyuntural. El efecto de las 'subprime' americanas sigue creando problemas y le economía de la zona euro no acaba de superar la situación".
Las entidades financieras no parecen estar por la labor de aportar su granito de arena a la hora de fomentar hipotecas que convengan a los clientes medios. De hecho, todas tienen un volumen de ofertas que sólo se dinamizan si el mercado destinatario pasa por buenos momentos.
La desaceleración que vive el sector inmobiliario, que también ha sido impulsado por las subidas de los tipos de interés, entre otras cosas, ha hecho que el producto estrella de bancos y cajas, la hipoteca, deje de ser tan importante para ellos como en la época del 'boom'. Así, dado que el cliente potencial de hipotecas no tiene tanta liquidez como desearían los prestamistas, el grifo del crédito también se muestra rácano.
Para muestra, un botón. El Santander lanzó hace un mes una campaña en la que el diferencial era sólo el 0,25%, pero, ojo, no era para alegrar el futuro de los virtuales compradores de vivienda, sino para 'robar' clientes a sus directos competidores, como aseguraron en la presentación del producto. Potenciar las hipotecas, en la actual situación económica, para los ciudadanos medios "no es la intención del banco", según fuentes del mismo.
La falta de ambición, sólo lógica desde el punto de vista de la entidades financieras, se une a la falta de información que dan éstas, según la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae), a los consumidores. Un reciente informe de esta asociación así lo muestra. Según dicho análisis, los posibles clientes no reciben ni el folleto informativo básico que contiene o debe contener el tipo de interés, las comisiones o los plazos.
"Es evidente que ahora hay más bancos que ponen dificultades a la hora de conceder hipotecas", afirma Manuel Pardos, presidente de Adicae. La tendencia actual, según el propio Pardos, es "insistir más en el aval, subir el diferencial (antes se bajaba), pedir seguros...". En su opinión, "se exigen condiciones ilegítimas para la concesión de los créditos porque los bancos saben que se responde, ante un posible impago, con la casa".
"Un diferencial bajo puede ayudar a facilitar el acceso a una vivienda, pero muchas veces este dato no significa que la hipoteca sea más barata", apunta Werner Zippold, director general de Hipoteca Naranja de ING Direct España. Y agrega: "Para no llevarse ninguna sorpresa, es importante que el cliente se informe bien de todas las condiciones del producto a contratar (las comisiones, las condiciones de revisión o si tiene vinculado productos extra que puedan encarecerlo)".
Desde Adicae se recuerda que, al menos ahora, "ya no se concede el 100% o el 110% del valor de la casa y sólo se aporta el 80%, lo que de hecho sí ayuda al solicitante de hipoteca, pero nada más".
"Las ofertas son engañosas. El apoyo de los bancos a los españoles es deficiente. Llevan 20 años forrándose", añade Manuel Pardos.
María Ramos, abogada de la Asociación de Usuarios de Bancos y Cajas (Ausbanc), incide en la misma idea. En su opinión, "un bajo diferencial normalmente suele ser un gancho para el primer año, pero con posterioridad se establece uno más alto. Se informa de esto, porque consta en la oferta vincultante que da el banco; el problema es que no se le presta atención".
"La decisión de adquirir una vivienda depende de muchos factores entre los que no están principalmente las características del producto financiero", asegura Natalia Colmenero, directora de Financiación Hipotecaria de Bankinter. "Eso sí, una vez que se decide la compra de la vivienda la elección del producto financiero y por tanto de la entidad sí depende de la flexibilidad y ventajas que podamos ofrecerle y sobre todo del precio, lo que implica que la cuota mensual se haga cómoda o no, sí puede ayudar al ultimo empujón en la decisión de la compra".
En Bankinter dudan incluso del papel de cajas y bancos como motor de la adquisición de vivienda con la actual situación económica. "El papel de las entidades financieras como intermediario y facilitador de la financiación de este tipo de operaciones queda limitado a la hora de influir de la manera tradicional en la decisión de la compra de la casa. La nueva coyuntura económica, con el freno del mercado inmobiliario como muestran todos los indicadores, nos obliga a buscar nuevas soluciones financieras relacionadas con el uso de la hipoteca para otros fines distintos a la compra de la vivienda", apunta.
Un informe sobre el mercado del crédito del Banco de España (BE) señala que "las entidades financieras españolas continuaron endureciendo las condiciones de oferta de crédito, especialmente para las empresas y para los hogares con el objetivo de adquirir vivienda", según Citigroup. No es la única conclusión a la que llega esta encuesta realizada por el BE junto con el resto de bancos europeos a finales de 2007.
Así, se añade: "También la demanda se redujo de forma generalizada, aunque especialmente para la compra de vivienda".
En cuanto a la oferta, las entidades achacaron su restricción a los mayores riesgos económicos existentes, aunque también se debió al aumento de los costes de financiación.
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| Las claves del cambio |
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| Las subidas de los tipos de interés. "Lo que ha cambiado son las expectativas de los tipos de interés [por parte del Banco Central Europeo] en el futuro", dice uno de los analistas. La volatilidad del índice de referencia. Los expertos creen que el Euribor estará entre el 4,2% y el 4,7%, como mucho, pero más cerca del primero que del segundo. De factor psicológico a real. "Si hace unos meses este cambio de tendencia tenía un carácter más psicológico que de ahorro para el bolsillo del prestatario, en estos momentos se empezaría a notar una reducción significativa en la cuota". Una novedad que da ánimos a los hogares. "El mensaje es muy positivo en la medida en que la renta de las familias españolas depende de la cuota de la hipoteca". Mayor fluidez del dinero. "Se irá saliendo de las crisis de las subprime y esto significa que el dinero fluirá con mayor vigor, el mercado interbancario se relajará y, por tanto, el Euribor también se relajará". Con menos cuota de hipoteca, más consumo. A medida que la cuota vaya cediendo mensualmente, las familias tendrán mayor capacidad para dedicar parte de su dinero al consumo. Los consumidores no son tan optimistas. "Es un pequeño respiro, y nos alegramos por las familias que puedan beneficiarse de ello, pero no creemos que sea una tendencia". <> Fuente: Elmundo.es |
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