miércoles, 12 de agosto de 2009

La tímida recuperación del crédito amortigua el crac inmobiliario

El índice general que elabora mensualmente Tinsa con datos procedentes de sus tasaciones estima que en julio los precios de la vivienda libre se abarataron un promedio del 9,2% respecto al mismo mes de 2008, una tasa ligeramente inferior a la registrada en junio (-10,1%). No obstante, en términos acumulados desde diciembre de 2007, cuando el mercado alcanzó los niveles máximos de precios, las casas se han abaratado ya un 13,2%.

Después de que desde la pasada primavera los descensos de precios de los pisos se hayan estado moviendo en una estrecha horquilla (entre el -9,7% y el -10,1%), comienzan a surgir las primeras voces que auguran que las rebajas podrían estar a punto de tocar fondo. "Lo que sí parece evidente es que se ha producido una estabilización en el ritmo de las caídas de precios. Debemos esperar a que transcurra el verano, que siempre es un periodo atípico y si en septiembre y octubre se mantuviera esta tendencia, sí que podríamos concluir que se ha tocado fondo", explicó Raúl García, director de desarrollo de negocio y marketing de Tinsa.

El empleo como clave

La misma tónica de moderación en los descensos se registró en todas las áreas geográficas en las que divide Tinsa su análisis de mercado. La costa mediterránea fue un mes más la zona donde se contabilizaron las mayores rebajas, del 10,9% como promedio. Es además, el submercado donde es más visible que las caídas de precios se han moderado, ya que han pasado de descuentos del 14,3% de media, al citado 10,9% del mes pasado. En el resto de áreas parece más evidente la estabilización, ya que las diferencias entre unos meses y otros apenas superan las cinco décimas.

No obstante, pese a haberse mitigado los descuentos, el estudio efectuado por Tinsa destaca que desde que los precios marcaron su nivel más elevado, a finales de 2007, en la costa mediterránea las casas valen hoy un 18% menos que entonces y los pisos de las áreas metropolitanas se han abaratado un 14,4%, casi lo mismo que en las grandes ciudades y capitales (-14,1%). En las islas, por su parte, las rebajas fueron del 12% y en el resto de municipios los precios cayeron un 11,2%.

¿Cuál es ahora el perfil tipo del comprador de vivienda?

"Básicamente, son familias que quieren comprar su primera vivienda habitual o mejorar la que ya tienen, cuentan con un horizonte laboral bastante estable y aportan un importante ahorro previo, por lo que no están teniendo problemas para lograr crédito", aseguran en una consultora. De ahí, que los analistas coincidan en señalar que, además del aumento del crédito, mientras no mejore el mercado laboral, no se recuperará la demanda.

Fuente: Cincodias.com

viernes, 24 de julio de 2009

Adicae demandará a entidades que vincularon hipotecas a derivados financieros

Madrid, 24 jul (EFE).- La asociación de usuarios bancarios Adicae señaló hoy que demandará de forma colectiva a las entidades que colocaron derivados financieros vinculados a hipotecas, cuyas "malas prácticas" afectaron a 25.000 personas.

Adicae aseguró en una nota de prensa que la comercialización de estos productos "tóxicos" correspondió en "gran parte" a Bankinter y a otras entidades como el Santander, La Caixa, Caja Madrid, BBVA, Banco Popular, Banesto o Caixa Galicia.

La asociación apuntó que los productos que se vendían vinculados a hipotecas se trataban "en realidad" de instrumentos de inversión, en cuya comercialización los vendedores certificaban la seguridad del producto, aunque por su complejidad fueran "incomprensibles" para los ciudadanos.

Además, asevera Adicae, estos productos tenían "enrevesadas" condiciones de cancelación, que rondaban los 9.000 euros, y de las que no se informaba a los clientes.

Por ello, el colectivo manifestó que ha comenzado a recopilar información para presentar las demandas colectivas, método de denuncia que considera como el "único" eficaz en los casos de fraude o irregularidades por parte de las entidades financieras.

Adicae también recordó que mañana sábado a las 12 horas está prevista una concentración de los afectados de estas irregularidades frente a las sedes del Banco de España en Madrid y en Barcelona.

Fuente:Finanzas.com

martes, 21 de julio de 2009

El Banco de España suaviza las provisiones para hipotecas

El Banco de España ha decidido suavizar los criterios de aplicación del sistema de provisiones que tienen que dotar las entidades financieras para afrontar la morosidad de los créditos que conceden, con el fin de "actualizarlos" y adaptarlos a los malos tiempos que corren para la economía española.

Este cambio afectará a las provisiones de los créditos concedidos por más del 80% del valor de tasación del inmueble. Es decir, a aquellas hipotecas con más riesgo.

Tras esta actualización, recogida en una carta enviada por el supervisor a las patronales de bancos y cajas, el llamado "valor residual" de la vivienda que tendrán en cuenta las entidades a la hora de provisionar será como mínimo del 70% de su valor inicial.

Hasta ahora, cuando una hipoteca entraba en mora, el valor de la vivienda sobre la que estaba constituido el préstamo quedaba reducido prácticamente a cero en términos contables a la hora de realizar provisiones, en tanto que ahora, como máximo bajaría el 30%.

De esta forma, explicaron las fuentes, al tener que destinar menos dinero a provisiones, las entidades podrán disponer de más liquidez y decidirse por fin a dinamizar el alicaído negocio crediticio, que afronta sus horas más bajas desde que comenzó la crisis financiera, que a principios de agosto cumplirá su segundo aniversario.

Los cambios fijados en la misiva remitida por el supervisor a las patronales de bancos y cajas (AEB y CECA), cuyo contenido adelanta hoy el diario "El País", se aplicarán a partir de ahora, por lo que no influirán en las cuentas del primer semestre que publican estos días bancos y cajas.

Según explicaron hoy a Efe fuentes del Banco de España, esta actualización de los criterios de dotación a provisiones no implica modificación alguna del texto de la Circular 4/2004 del Banco de España, en la que se fijan pormenorizadamente la cuantía y la forma en que se deben realizar las dotaciones.

Las fuentes precisaron que la mencionada actualización de las provisiones "en una cartera concreta de créditos" queda compensada con revisión al alza en las dotaciones de otras carteras, concretamente las de los créditos al consumo.

El organismo emisor considera, en definitiva, que el efecto de los cambios "tiende a ser neutro y se mantiene el nivel total de provisiones del sistema", que en opinión del Banco de España, se mantiene en niveles "muy altos" de exigencia.

Según recalcaron fuentes financieras, el nivel de exigencia se ha relajado sólo en los préstamos hipotecarios con garantía real efectiva -es decir, que son viviendas terminadas- y que tienen una relación préstamo-valor ("loan to value") superior al 80% del valor de tasación de la vivienda hipotecada.

En concreto, el porcentaje de préstamos nuevos que cumplían esta característica de los concedidos durante el cuarto trimestre de 2008 rondaría el 10,5% del total, según cálculos de estas fuentes.

Según explicaron las fuentes financieras, a partir de ahora, lo que se deje de provisionar en hipotecas, se dotará en créditos al consumo.

FE DE ERRORES: Esta mañana, este diario ha recogido las informaciones publicadas por El País en la que el diario afirmaba que esta medida afectaba a los préstamos hipotecarios con un valor inferior al 80% de la tasación. Es decir, a aquellas hipotecas con menos riesgo.

Publicado el 15-07-2009 , por Expansión.com

lunes, 20 de julio de 2009

Ni con trabajo fijo conceden hipoteca

Victoria, Gonzalo, Mónica, no son los responsables de promotoras desbordadas por los excesos del pasado ni directivos de banca embarcados en la carrera por ser el primero en el ranking de préstamos por oficina. Son ciudadanos, usuarios de banca, que se han quedado sin crédito de la noche a la mañana, y además, los datos estadísticos avalan que el no a la hipoteca se va a instalar una buena temporada.

El runrún de la calle lleva tiempo diciendo que "el banco no me da dinero para comprar la casa". Un runrún que acaba de confirmarse estadísticamente por el Banco de España: el saldo de préstamos a los hogares crece un 0,9% en términos anuales, según los datos provisionales referidos al mes de mayo. Es un dato sin precedentes desde que se empezó a publicar la serie, claramente por debajo del 3,7% que aumentaba a principios de año y, desde luego, por debajo del 12,35% que se registraba 16 meses atrás.

Por volumen, entre enero y mayo de 2007, el flujo efectivo fue positivo en 24.104 millones de euros, mientras que en el mismo periodo de 2009 se ha producido un retroceso de 6.220 millones, es decir, caída del crédito nuevo. Los préstamos para la adquisición de viviendas están creciendo un 1,9%, cuando el año comenzaba con tasas del 4%.

María Victoria G. V. no peca precisamente de miedo a la crisis. Creó su empresa de construcción de inmuebles industriales en 1994, cuando España estaba instalada en la recesión posterior a las Olimpiadas y la Expo y los precios de la vivienda caían un 10% anual. Aun así, cimentó su pyme con trabajos llave en mano para compañías industriales. En 1999, cuando el mercado de vivienda ya daba muestras de un incipiente boom, se introdujo en el mercado de la rehabilitación y alcanzó una velocidad de crucero de 1,5 millones de euros anuales de ingresos medios. Hasta hace dos años.

"En noviembre de 2007", recuerda, "todo cambió; dejamos de vender viviendas, pero, además, aparecieron los problemas para mis compradores, que no podían escriturar", explica esta empresaria. Victoria tiene un edificio en Madrid terminado con fondos propios en el que no se pueden escriturar cuatro inmuebles por falta de financiación a los compradores.

"Son autónomos o pequeños empresarios que han adquirido un espacio para sus oficinas y a los que los bancos les niegan préstamos, argumentando que sus ingresos han descendido y que no hay respaldo suficiente de tesorería, aunque su actividad no es de riesgo", asegura. Los créditos que piden estos compradores oscilan entre los 190.000 y los 300.000 euros, y su cuota no supera el 30% de los ingresos, como reza el argumentario de los scoring o test de idoneidad que bancos y cajas realizan a sus clientes para decidir la concesión de estos créditos. Pero son autónomos.

Este frenazo a la financiación se ha visto agravado además por la retirada de líneas de crédito a las empresas, no solo a las de promoción, exclusivas de constructores y promotores, sino las referidas al circulante, necesario para pagar gastos. Victoria lo ha sufrido en otro de sus inmuebles situado en Calatayud, donde no se le renueva el crédito de promoción y hay problemas con las líneas normales de crédito. En otro de sus edificios terminados, la empresaria ha intentado que Caja Duero compre el inmueble a precio de mercado. "Pero se niega. Evidentemente, se van a quedar con él por el precio de la hipoteca", añade.

Un fijo no es garantía

¿Pero qué pasa cuando los clientes son funcionarios, tienen puestos fijos o ingresos en aumento? Es el caso de Mónica Domínguez, empleada fija en una gran compañía, y su marido, funcionario. Ambos forman parte de los españoles que, aprovechando el boom, alquilaron sus casas y se lanzaron a la compra de un piso más grande para mejorar el que tenían.

Es lo que los promotores llaman vivienda de reposición; al ver mejorado el nivel de vida de los españoles, las promotoras esperaban que todo el mundo vendiera casas para comprar otras más grandes, un mercado que también se ha parado.

"Nosotros pedimos un crédito para una casa mejor, con la intención de poner en alquiler la actual, ante la imposibilidad de venderla. Ya tenemos las nuestras de solteros alquiladas y no hemos tenido problemas ni retrasos en los pagos, con ellas vamos pagando lo que queda de las hipotecas", relata Mónica. El crédito asciende a algo más de 300.000 euros, pero los ingresos mensuales superan los 4.000 euros netos. ¿Cuál es el problema? Para BBK, el riesgo de los alquileres, una actividad que los propios bancos han puesto en marcha ante la imposibilidad de vender los inmuebles que se están quedando por morosidad o impago de deudas inmobiliarias.

Caja Madrid argumentó que el nivel de endeudamiento se les subía dos puntos más de lo que ellos estimaban adecuado, el BBVA les dijo desde el primer momento que no. "Es más, nos dijeron que ser fijo no era ninguna garantía", concluye Mónica.

Gonzalo de Campos ha sudado la gota gorda para renegociar las condiciones de su crédito. "Han tenido que pasar cuatro directores por la sucursal de Banesto y dejar de pagar una mensualidad para que me hicieran caso", recuerda con un punto de ironía este treintañero que no dejó de pagar una cuota hipotecaria que se duplicó hasta los 1.200 euros con la subida de tipos de interés, aun estando en paro y teniendo de nuevo contrato. "Finalmente, el banco accedió al cambio de hipoteca en abril, cuando vieron que ya no pagaba porque ya no tenía más horas al día en las que trabajar para saldar la deuda", asegura Gonzalo, que firmó en 2005 una hipoteca joven -"era muy joven cuando la firmé y no entendí muy bien la letra pequeña"- y que pidió durante un año al banco alargar los plazos para bajar la cuota.

Los primeros síntomas de recuperación de la demanda que admiten los empresarios son positivos, pero no dan para mucho. "La falta de financiación sigue siendo el problema", explicaba en un encuentro sectorial el secretario general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de la Provincia de Alicante (Provia), Jesualdo Ros. La costa es uno de los mercados más afectados por la crisis; "la realidad es que las ventas se hacen con cuentagotas", señala Ros, quien precisa que "existe una importante demanda embalsada de personas interesadas en comprar una casa que se ha ido reteniendo, lo único que falta es que les den crédito".

Lejos queda ya el máximo histórico de febrero de 2006, cuando el saldo de préstamos a los hogares creció un 20,96%. Los bancos no prestan porque no se fían de los ciudadanos y las empresas, pero el negocio de los créditos es una de las actividades que fundamentan la existencia de las entidades financieras, que, sin embargo, siguen más preocupadas en cubrir como sea los aumentos de la morosidad para mantener las ratios de solvencia. Es la vida sin hipotecas.

Fuente:Elpais.com

domingo, 19 de julio de 2009

EL EURIBOR DIARIO POR DEBAJO DEL 1,4 % POR PRIMERA VEZ

El Euríbor, tipo de interés al que se referencian la mayoría de las hipotecas en España, ha marcado este viernes un nuevo mínimo histórico al situarse por primera vez en su historia por debajo del 1,4%, colocando su tasa diaria en el 1, 395%.
De este modo, el Euríbor estrecha aún más su diferencial con respecto a los tipos oficiales de interés, que se sitúan en el 1%.
El indicador continúa la senda descendente que inició el pasado 10 de junio, con lo que suma ya un mes seguido de descensos, situando su nivel mensual en el en el 1,441%, el más bajo de la historia. Si el Euríbor mantiene el comportamiento actual hasta final de mes, cerrará julio en torno al 1,4% y encadenará diez meses seguidos -curiosamente, desde octubre del año pasado, cuando se hundió Lehman Brothers- de recortes.
La caída que está registrando el Euríbor permite a las familias ahorrarse más de 2.000 euros anuales por el pago de sus hipotecas, dependiendo del importe del préstamo y de cuándo se contrató, y la caída que, con toda probabilidad registrará el indicador en julio, ampliará aún más este ahorro.

Fuente:ABC.es

viernes, 25 de julio de 2008

El Euríbor termina la semana a la baja y marca el 5,387%

El Euribor, el principal indicador para el cálculo de hipotecas, bajó hoy por tercer día consecutivo y marcó el 5,387 por ciento, por debajo del 5,4 por ciento que ha mantenido durante toda la semana.

Pese a este ligero retroceso, la media mensual del indicador se mantiene en el 5,397 por ciento, por encima del máximo histórico de junio, cuando alcanzó el 5,361 por ciento.En lo que va de mes el Euribor se ha movido entre el 5,3 y el 5,4 por ciento, con lo que el incremento en la cuota de las hipotecas suscritas hace un año por un valor de 150.000 euros sería de 72 euros mensuales o 864 anuales.
El Euribor suele subir cuando los mercados prevén que el Banco Central Europeo (BCE) puede elevar los tipos de interés en la Eurozona.Sin embargo, los analistas consultados por EFE señalan que, de producirse una nueva subida, está se llevaría a cabo en el último trimestre del año, y no en la próxima reunión del regulador, prevista para el 4 de septiembre.
Fuente: Finanzas.com

El Gobierno estrecha el cerco a las hipotecas milagro y a la reunificación de deudas

La subida de tipos y el encarecimiento de la vivienda durante los últimos años han abonado el terreno para la proliferación de empresas no financieras que, gracias a una publicidad muy agresiva y no siempre clara, han copado el mercado de la reunificación de deudas y la concesión de créditos. Un negocio al alza al que acuden, en la mayoría de las ocasiones, aquellas personas que tienen 'vetado' el acceso al mercado tradicional. Eso sí, bajo unas condiciones muy duras que en ocasiones rozan la usura. Pero la opacidad y falta de regulación que han imperado hasta ahora tienen fecha de caducidad.
El Consejo de Ministros aprobó ayer un proyecto de ley para regular, por primera vez en la historia, estas actividades. Una norma que busca dotar de mayor transparencia al sector y proteger al consumidor ante cualquier abuso, según explicaron la vicepresidenta primera del Gobierno, María Teresa Fernández de la Vega, y el ministro de Sanidad y Consumo, Bernat Soria.La ley, que pasa ahora a las Cortes Generales para su debate, impone numerosas exigencias con el objetivo de evitar condiciones leoninas, triquiñuelas, gastos inesperados o folletos con una letra 'demasiado pequeña'. En su exposición de motivos, el texto señala que la protección de los usuarios es «de especial relevancia, dado que no está en juego sólo sus intereses económicos sino también la estabilidad del sistema».
Para empezar, estas empresas -que hoy quedan fuera del control del Banco de España- deberán inscribirse en un registro público y suscribir un seguro de responsabilidad civil o aval bancario que cubra sus eventuales responsabilidades frente a los consumidores.Las firmas afectadas deberán poner a disposición de los clientes de forma gratuita las condiciones generales de la contratación que utilicen. En el apartado de préstamos, la publicidad deberá mencionar siempre la tasa anual equivalente con un ejemplo claro. Se deberá facilitar gratis un folleto que indicará los gastos preparatorios de la operación, tales como asesoramiento o tasación. También será obligatoria la entrega de una amplia información sobre la propia empresa, las condiciones del crédito y el precio final.Cuando la compañía haga de tasadora o preste un servicio preparatorio de la hipoteca deberá identificar a los profesionales o entidades que realicen esos trabajos, así como sus honorarios.
Tasada ya la casa, comprobada la vivienda en el registro de la propiedad y confirmada la solvencia, estas firmas estarán obligadas a entregar por escrito una oferta vinculante o a notificar la denegación del préstamo. Si se acepta la propuesta, el cliente podrá examinar el texto con una antelación de tres días.IntermediariosLa publicidad de los servicios de intermediación para la celebración de créditos e hipotecas deberá dejar claro que lo que se ofrece precisamente es eso, la intermediación.
Los anuncios precisarán si las empresas trabajan en exclusiva o están vinculadas con alguna entidad de crédito. Si la publicidad se refiere a la agrupacioón de créditos deberá facilitarse también el gasto relacionado con la operaciónAdemás, esas intermediadoras habrán de proporcionar al consumidor con una antelación mínima de 15 días naturales a la firma o a la asunción de cualquier obligación por su parte una profusa información sobre el contrato.Como obligaciones adicionales en este tipo de operaciones, la norma incluye el que las empresas que trabajen en exclusiva para una o varias entidades de crédito u otras empresas «no podrán percibir retribución alguna de los clientes».
Las intermediadoras independientes sólo podrán cobrar cuando se haya pactado el importe de la remuneración «mediante documento en papel o soporte duradero». Y además, estarán obligadas a presentar «al menos tres ofertas vinculantes» de entidades crédito u otras empresas sobre cuyas condiciones deberán prestar todo el asesoramiento pertinente.
Fuente: Larioja.com